Um empresário do ramo imobiliário transfere um imóvel do nome dele para o capital social da própria empresa. Operação comum, feita com o contador, registrada em contrato social. Semanas depois chega a guia do ITBI da prefeitura, com a explicação de sempre: como a atividade da empresa é compra, venda ou locação de imóveis, a imunidade não valeria. Quem já passou por isso sabe que a conta costuma vir na casa das dezenas ou centenas de milhares de reais.
Essa discussão vai ao Plenário do Supremo Tribunal Federal em 2 de setembro de 2026. A pauta foi publicada no Diário da Justiça Eletrônico nesta segunda-feira, 31 de agosto.
O que o STF vai decidir sobre o ITBI na integralização de capital
O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.348, relatado pelo ministro Edson Fachin. Ele chegou ao Supremo depois de uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que validou a cobrança do ITBI pela Prefeitura de Piracicaba sobre um imóvel integralizado ao capital de uma administradora de bens.
A dúvida está na redação do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição. O dispositivo afasta o ITBI em duas situações: na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, e na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Na sequência vem a ressalva, que exclui a imunidade quando a empresa tem como atividade preponderante a compra e venda desses bens, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.
A pergunta que o Supremo vai responder é onde essa ressalva se encaixa. Se ela condiciona as duas hipóteses, como sustentam os municípios, a empresa do ramo imobiliário paga ITBI ao integralizar. Se ela alcança apenas a segunda, a integralização de capital fica imune, seja qual for a atividade da empresa.
Por que o placar que já existia não conta mais
O julgamento começou no plenário virtual em outubro de 2025 e foi favorável ao contribuinte desde o primeiro voto. Fachin propôs esta tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária”. Alexandre de Moraes acompanhou o relator e Cristiano Zanin acompanhou com ressalvas. Gilmar Mendes pediu vista.
Quando o processo voltou, em março de 2026, o voto-vista de Gilmar Mendes foi em sentido contrário, propondo tese que mantém a cobrança quando a adquirente tem atividade imobiliária preponderante. Cármen Lúcia acompanhou o relator, e aí o ministro Flávio Dino destacou o processo.
O destaque tem um efeito que costuma passar despercebido por quem acompanha só as manchetes: ele apaga o placar formado no ambiente virtual e leva o caso para o plenário físico, onde o julgamento recomeça do zero. Nenhum dos votos já proferidos está garantido. É por isso que a data de quarta-feira importa tanto.
Nem toda empresa depende desse julgamento
Dois perfis costumam ser confundidos aqui, e a diferença entre eles decide se vale a pena entrar na discussão.
A holding patrimonial que não tem atividade imobiliária preponderante, aquela criada para organizar patrimônio familiar e sucessão, já está amparada pela primeira parte do dispositivo. Ela não é o alvo da ressalva constitucional e não depende do resultado de setembro.
Quem depende é a empresa cuja atividade preponderante é justamente comprar, vender, alugar ou arrendar imóveis. Imobiliárias, administradoras de bens, incorporadoras e empresas de locação são exatamente o perfil que os municípios vêm autuando, e são elas que estão em jogo no Tema 1.348.
O limite que continua valendo de qualquer jeito
Mesmo no cenário mais favorável, a imunidade não é um cheque em branco. O próprio voto do relator restringe a desoneração ao limite do capital social a ser integralizado, na linha do que o Supremo já decidiu no Tema 796. Quando o imóvel entra por valor muito acima do capital subscrito, a diferença continua exposta à cobrança. Empresa que integralizou imóvel de dois milhões em capital de duzentos mil precisa olhar esse ponto antes de comemorar qualquer resultado.
O que fazer antes de quarta-feira
A urgência vem do jeito como o Supremo costuma fechar teses tributárias que mexem com a arrecadação dos municípios. Nesses casos é comum haver modulação de efeitos, e a modulação frequentemente preserva quem já tinha ação em curso na data do julgamento. Quem espera o resultado para só então discutir corre o risco de ganhar a tese no papel e não recuperar o que pagou.
Três levantamentos resolvem quase toda a dúvida, e nenhum deles obriga a decidir nada agora. O primeiro é levantar se houve integralização de imóvel em capital social e quanto de ITBI foi efetivamente recolhido, com data e comprovante de cada recolhimento, porque é a data do pagamento que define o que ainda dá para pedir de volta. O segundo é conferir se existe autuação ou cobrança administrativa em aberto, porque a defesa administrativa tem calendário próprio e não espera o Supremo. O terceiro é comparar o valor do imóvel com o capital subscrito, para saber desde já qual parcela da operação está dentro do que se discute e qual está fora.
Com esses três dados na mão, a conversa deixa de ser sobre expectativa de julgamento e passa a ser sobre uma decisão concreta: entrar agora, aguardar ou ajustar a estrutura societária antes da próxima operação.
Tem uma situação parecida na sua empresa? Fale com a Amon & Farias.